Определение рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома и надворных построек для раздела имущества

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какова стоимость незавершенного строительством жилого дома и надворных построек, расположенных по адресу: Кемеровская область, г. Берёзовский, ул. ... на момент производства экспертизы?
2. Какова стоимость следующих видов строительных работ с учетом строительных материалов: - фундамента жилого дома; возведение стен и потолка первого этажа жилого дома; - фундамента, возведение трех стен и плит перекрытия гаража; - фундамента, стен, потолка, лаг, пола, стеклопакетов, стропил, обрешетки тесом летней кухни расположенных по адресу: Кемеровская область, г. Берёзовский, ул. ...?

Исследование проводилось информационно-сравнительным анализом - это совокупность действий, предусмотренных осмотром (измерение, фиксация и т.д.) и сопоставлением полученных данных с требованиями действующих нормативных документов в области строительства, ремонта и эксплуатации жилых зданий.
Для решения вопросов определенных Берёзовским городским судом, на ... года на 12:00 (время было согласованно с истцом и ответчиком) был назначен осмотр незавершенного строительством жилого дома и надворных построек по адресу: Кемеровская область, г. Берёзовский, ул. ... Оповещены:
- ...;
- ....
... 12:00 эксперт приступил к осмотру. На месте осмотра присутствовали:
- ....

При производстве экспертизы, согласно терминологии нормативных документов был определен физический статус объектов, расположенных на земельном участке площадью 1800 м2 с кадастровым №... (кадастровый план земельного участка от ... года, №22/03-762). На земельном участке расположены следующие объекты:
• Двухэтажный деревянный недостроенный жилой дом (основное строение – размеры по наружному обводу 6,00м.*8,80м., пристройка – размеры по наружному обводу 2,30м.*7,30м.);
• Железобетонный сборно-панельный гараж (размеры по наружному обводу - 5,45м.*12,00м.);
• Деревянная летняя кухня (размеры по наружному обводу – 3,84м.*5,20м.);
• Передвижной металлический вагончик на полозьях (размеры по наружному обводу – 3,15м.*4,00м.);
• Холодная, неотапливаемая теплица (размеры по наружному обводу – 3,00м.*6,00м.).

Согласно п. 5.3.3 СП 30-102-99 Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства: «В сельских поселениях и на территориях малоэтажной застройки городов и пригородных поселений (на которых разрешено содержание скота) допускается предусматривать на приквартирных земельных участках хозяйственные постройки для содержания скота и птицы, хранения кормов, инвентаря, топлива и других хозяйственных нужд, бани, а так-же - хозяйственные подъезды и скотопрогоны. Состав и площади хозяйственных построек и построек для индивидуальной трудовой деятельности принимаются в соответствии с региональными особенностями и заданием на проектирование» и Приложения 1 (обязательное) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, основных понятий, используемых в целях настоящей Инструкции:

«Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

Различают жилые и нежилые здания. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные.

Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются.
К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.».

На основании терминологии нормативной документации перечисленной выше на обследуемом участке выделено три строения:
- Жилой дом – основное здание;
- Гараж – служебное строение (надворная хозяйственная постройка);
- Летняя кухня – служебное строение (надворная хозяйственная постройка).

Остальные объекты (передвижной вагончик, холодная теплица), расположенные на земельном участке являются временными, они не являются строительными объектами и их стоимость не может быть определенна в рамках строительно-технической экспертизы.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА
ОПИСАНИЕ ВНЕШНЕГО ВИДА ЖИЛОГО ДОМА

Согласно, материалов дела №2-42/2011, строительство жилого дома было начато в ... году. К декабрю ... года был выполнен фундамент, стены первого этажа, произведено устройство межэтажного перекрытия. Строительство второго этажа было окончено к концу ... года. Пристройка к основному блоку жилого дома была сделана в ... году.

Согласно ТМУ-2005 «Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Кемеровской области», п.10.1.2 Минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов, таблицы 8 продолжительность эффективной эксплуатации до капитального ремонта составляет:
- фундамента бутового и бетонных столбов – 40 лет;
- деревянных рубленных и брусчатых стен – 30 лет;
- полов дощатых по перекрытиям – 30 лет;
- стропила и обрешетка деревянные – 50 лет;
- Перекрытия деревянные по деревянным балкам – 60 лет;

Жилой дом не достроен, зимой не отапливается, внешняя и внутренняя отделка отсутствуют, обработка деревянных элементов конструкций отсутствует, отмостка отсутствует, что неудовлетворительно сказывается на эксплуатационных свойствах фундамента. Данные факты значительно увеличивает износ материальных ресурсов, поэтому при расчете локальных смет стоимость материалов будут учитываться с учетом физического износа. Физический износ будет рассчитываться по формуле:

где Т норм. - нормативный срок эффективной эксплуатации конструктивного элемента, лет;
Т факт. - фактический срок эксплуатации конструктивного элемента, лет;

ОПИСАНИЕ ВНУТРЕННЕЙ ЧАСТИ ЖИЛОГО ДОМА

Таблица 1: расчет физического износа конструктивных элементов (расчет произведен для материалов подверженных воздействию атмосферных осадков).

Для определения стоимости затрат на строительство жилого дома будет составлено две локальных сметы (сметы составлялись базисно-индексным методом с использованием коэффициентов пересчета базовых цен в ... года):
- Локальная смета №1 – затраты на строительство жилого дома до декабря ... года;
- Локальная смета №2 – затраты на достраивание жилого дома после декабря ... года.

Цены на строительные материалы взяты из каталога «Сметных цен на материальные ресурсы». Сборник разработан Региональным Центром Ценообразования в Строительстве по Кемеровской области.

Вывод: Общая стоимость незавершенного строительством жилого дома, по адресу: Кемеровская область, г. Берёзовский, ул. ..., на момент производства экспертизы, ... года, составляет ... (...) рублей.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЛЕТНЕЙ КУХНИ

При составлении локальных смет, материалы учитывались с физическим устареванием. Материалы взяты из каталога «Сметных цен на материалы» разработанного Региональным Центром Ценообразования в Строительстве по Кемеровской области.

Вывод: Общая стоимость строительства летней кухни, по адресу: Кемеровская область, г. Берёзовский, ул. ..., на момент производства экспертизы, ... года, составляет ... (...) рублей.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ГАРАЖА

ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ГАРАЖА

Согласно п. 7.1÷7.4 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»: Визуальное обследование проводится для предварительной оценки технического состояния строительных конструкций по внешним признакам. При визуальном обследовании выявляются и фиксируются видимые дефекты и повреждения, делают описание, фотографии дефектных участков, составляют схемы и ведомости дефектов и повреждений с фиксацией их мест и повреждений. Устанавливают наличие аварийных участков, если таковые имеются. По результатам визуального обследования делается предварительная оценка технического состояния строительных конструкций, которое определяется по степени повреждения и по характерным признакам дефектов.

ДЕФЕКТНАЯ ВЕДОМОСТЬ

При визуальной оценке технического состояния конструктивов оцениваемых объектов, использовались данные специализированного технического издания «Восстановление и усиление ограждающих строительных конструкций зданий и сооружений». В данной книге дана оценка технического состояния ограждающих строительных конструкций и элементов (бетонных и железобетонных, каменных и армокаменных) зданий и сооружений. Показаны характерные дефекты и повреждения строительных конструкций. Основой для подготовки данного методического пособия служит опыт многолетней работы авторов по обследованию и оценке технического состояния ограждающих строительных конструкций зданий и сооружений.

Согласно, категории оценок технического состояния по критериям СП 13-102-2003, категория технического состояния конструктивов железобетонного сборного гаража будет следующей:

Стены из сборных железобетонных плит:

Техническое состояние гаража: оцениваемое здание железобетонного гаража обладает большой степенью повреждения железобетонных и каменных конструкций стен и перекрытий. Обнаруженные дефекты значительно снижают несущую способность ограждающих конструкций (бетонных, железобетонных, каменных и армокаменных) здания, что в случае дальнейшей эксплуатации приведет к угрозе жизни и здоровья людей, пользующихся данным объектом.

Дальнейшей нормальная эксплуатации гаража невозможна, в целях безопасности его необходимо полностью разобрать.

Для определения остаточной стоимости гаража (складываться она будет из возвратной стоимости строительных материалов, полученных при комбинированной разборке здания), необходимо определить его полную восстановительную стоимость и вычесть из этой стоимости сумму накопленного износа.

Возвратную стоимость строительных материалов, полученных от разбора аварийных конструкций гаража, будем рассчитывать согласно, строительных норм СН 436-72 «Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе», пункта 3: Нормы установлены в процентах от восстановительной стоимости зданий с учетом их износа, а также в зависимости от материала стен, этажности и объема зданий, и пункта 5: В нормы включены затраты по приведению материалов, получаемых от разборки зданий, в состояние, пригодное для повторного использования в строительстве или для их реализации, а также затраты на транспортирование материалов к месту их складирования, погрузочно-разгрузочные работы и хранение.

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ГАРАЖА

Затраты на воспроизводство объекта определяется как стоимость в ценах на дату оценки возведенного объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.

Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:
- Выбор объектов-аналогов из базы нормативных документов;
- Корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличия от объекта оценки;
- Определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен, используемой нормативной базы;
- Перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

При определении стоимости оцениваемого объекта используются относительные показатели, отражающие стоимость затрат на строительство объекта. Затраты на воспроизводство объекта-аналога рассчитываются по данным сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (утвержденный государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства от 14 июля 1970 года) и по данным об объекте.

Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с рекомендациями технической части используемых сборников. Переход к ценам на дату оценки вы-полняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе. Общая формула расчета за-трат на воспроизводство (Свосст.) выглядит следующим образом:

С_восст. = В_ст-ть * V_стр-ва * К_69-84 * К_84-91 * К_91-д.о. * К_пз * К_НДС

где:
С_восст. – стоимость оцениваемого объекта;
В_ст-ть – стоимость единицы оцениваемого объема (площади) типичного объекта на базовую дату;
V_стр-ва – объем (площадь) оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К_69-84 – отраслевой индекс пересчета стоимости строительства (индекс удорожания СМР) с 1969 г. в 1984 г. (основанием для этого служит Постановление Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и тер-риториальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);
К_84-91 – отраслевой индекс пересчета стоимости строительства (индекс удорожания СМР) с 1984 г. в 1991 г. (основанием для этого служит Письмо Госстроя СССР №14-д от 06.09.1990 года «Об из-менении стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);
К_91-д.о. – отраслевой индекс пересчета стоимости строительства (индекс удорожания СМР) с 1991 г. на дату оценки. Для этого используются индексы, разработанные Региональным центром по ценообразованию в строительстве Кемеровской области, публикуемые в областном ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене «Цены в строительстве», либо в ежемесячных обновлениях к Программным комплексам по составлению сметных документаций (на пример: ГРАНД-Смета);
К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%) – учитывая, что строительство ве-лось в собственных целях, так же учитывая влияние внешнеэкономического устаревания расчет прибыли предпринимателя, в целях данной работы, не производится;
К_НДС – коэффициент, учитывающий НДС (%).

При поиске восстановительной стоимости единицы объема оцениваемого объекта необхо-димо учитывать территориальный пояс и климатический район. (Кемеровская область относит-ся ко 2-му территориальному поясу, I-му климатическому району – приложение №2 к сборнику УПВС).
Исходя из конструктивных особенностей и соответствия используемых материалов и кон-структивных элементов, в качестве единиц исчисления восстановительной стоимости используем следующие Сборники Укрупненных показателей Восстановительной Стоимости:

РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ СОВОКУПНОГО ИЗНОСА

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость здания оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение, старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют общий износ, который и будет составлять разницу между затратами на воспроизводство улучшений и текущей рыночной стоимостью:

Ио = 1 – (1 – И_физ) * (1 – И_функ) * (1 – И_вн), где

И_физ – физический износ;
И_функ – функциональное устаревание;
И_вн – экономическое устаревание.

Под физическим износом (И_физ) конструкций, элемента, системы инженерного оборудования, и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и затратами на вос-производство нового объекта.

Физический износ определяется по специализированному техническому изданию «Восстановление и усиление ограждающих строительных конструкций зданий и сооружений»: при нынешнем аварийном техническом состоянии конструкций гаража, физический износ (расчет произведен нормативным путем) будет составлять 60%.

РАСЧЕТ ОСТАТОЧНОЙ СТОИМОСТИ ГАРАЖА

С_остат. = С_{восстан.} * (1 – И)

Далее производим расчет остаточной стоимости объектов оценки согласно вышеприведенной формуле.

Далее определяем возвратную стоимость строительных материалов (от остаточной стоимости объекта), полученную от разборки зданий при его сносе. Для этого применяем специальную таблицу Примерных норм выхода материалов, полученных от разборки зданий при их сносе в % от восстановительной стоимости зданий с учетом их износа:

Вывод: Стоимость гаража, как объекта находящегося в аварийном состоянии, оценена по специальной нормативной методике. Стоимость объекта равна стоимости годных к использованию строительных материалов оставшихся от разбора гаража, и на момент производства экспертизы, ..., составляет ... (...) рубля.

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ, ПОСТАВЛЕННЫЕ СУДОМ

1. Вопрос: Какова стоимость незавершенного строительством жилого дома и надворных построек, расположенных по адресу: Кемеровская область, г. Берёзовский, ул. ... на момент производства экспертизы?

Ответ: Стоимость незавершенного строительством жилого дома на момент производства экспертизы, ... года, составляет ... (...) рублей.
Стоимость строительства надворных построек:
- Летней кухни на момент производства экспертизы, ... года, составляет ... (...) рублей.
- Гаража (техническое состояние гаража не позволяет его дальнейшее использование без угрозы жизни и здоровья граждан, пользующихся данным объектом), как стоимость строительных материалов, годных к дальнейшему использованию при разборе аварийных конструкций на момент производства экспертизы, ... года, составляет ... (...) рубля.

2. Вопрос: Какова стоимость следующих видов строительных работ с учетом строительных материалов: - фундамента жилого дома; возведение стен и потолка первого этажа жилого дома; - фундамента, возведение трех стен и плит перекрытия гаража; - фундамента, стен, потолка, лаг, пола, стеклопакетов, стропил, обрешетки тесом летней кухни расположенных по адресу: Кемеровская область, г. Берёзовский, ул. ...?

Ответ: Стоимость следующих видов строительных работ с учетом строительных материалов будет составлять:
- Строительство фундамента жилого дома; возведение стен и потолка первого этажа жилого дома, на момент производства экспертизы, ... года, будет составлять ... (...) рублей.
- Строительство фундамента, возведение трех стен и плит перекрытия гаража, на момент производства экспертизы, ... года, будет составлять ... (...) рубля (стоимость строительных материалов, годных к использованию, при разборе аварийного строения гаража).
- Строительство фундамента, стен, потолка, лаг, пола, стеклопакетов, стропил, обрешетки тесом летней кухни, на момент производства экспертизы, ... года, будет составлять ... (...) рублей.