Определение рыночной стоимости ущерба (ремонтно-восстановительных работ) в квартире от последствий залива
Вопросы, поставленные перед специалистом
... года ... по договору №03.27/2018 от ... года поставил перед специалистом следующий вопрос:
Вопрос 1: Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ для устранения ущерба, причиненного внутренней отделке жилого объекта (квартиры), расположенной по адресу: г. Кемерово, пр. ...?
Исследовательская часть
Для решения поставленной задачи ... года в дневное время суток был произведен экспертный осмотр жилого объекта, сделаны необходимые обмеры, фотографирование, по адресу: г. Кемерово, пр. ...
Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».
Специалистом произведен осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2: «…Основой предварительного обследования является осмотр отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, видеокамеры, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее)…».
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1: «…целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров элементов строительных конструкций, определение их соответствия проекту или отклонение от него…».
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта исследования
1. Копия Паспорт ...;
2. Копия Свидетельство о государственной регистрации права ...;
3. Копия Акт от ...03.2018 года, составлен РЭУ-2 ООО «УК «Жилищник»;
4. Копия Акт от ...03.2018 года, составлен РЭУ-2 ООО «УК «Жилищник»;
5. Копия Акт от ...03.2018 года, составлен РЭУ-2 ООО «УК «Жилищник»;
6. Копия Кадастровый паспорт №... от 04.06.2014;
7. Копия технический паспорт, по состоянию на 16.06.2014.
Фото-таблица экспертного осмотра
Организация и проведение осмотра объекта исследования
Обследование помещения подразделяется на 2 этапа: поиск и фиксация дефектов, и проведение замеров поврежденных участков.
Первый этап: экспертный осмотр проводился ... года. Поочередно были исследованы все помещения имеющие визуально определимы дефекты. Была произведена фото-фиксация дефектов на цифровую камеру.
Второй этап: при осмотре во время фото-фиксации, специалистом были определены ремонтно-восстановительные работы, касающиеся исключительно ликвидаций последствий залива. Схожие дефекты, выявленные во время экспертного осмотра, но не связанные с заливом, были исключены. Были произведены замеры конструктивных элементов помещения, отделка которых пострадала от залива (сначала выполняются общие замеры длина, ширина и высота помещения, далее из общих площадей вычитаются проемы: дверные по наружному обводу коробки, оконные – по откосам.
Проведение расчетов, направленных на установление стоимости восстановительного ремонта
Данные, полученные в ходе проведения визуального осмотра объекта исследования, были систематизированы в табличной форме (дефектная ведомость) – были определены виды и объемы ремонтно-строительных работ, подлежащих выполнению:
- Описание основных конструктивных элементов с указанием их габаритов (площади поверхности);
- Вид отделки (используемые материалы и изделия);
- Состояние элементов отделки на момент экспертного осмотра (наличие, месторасположение и характеристики дефектов);
- Мероприятия, направленные на ликвидацию последствий залива.
Дефектная ведомость (дефекты и повреждения, выявленные при осмотре квартиры по адресу г. Кемерово, пр. ...)
|
Поме-щение |
Наименование конструкций |
Используемые материалы |
Состояние элементов отделки на момент экспертного осмотра |
Необходимые мероприятия по ликвидации последствий залива |
|
Кухня
|
Потолок. |
Оштукатурено, окрашено, пенополистирольный плинтус |
Над мойкой и в районе дверного проема визуально определимы желтые пятна, подтеки, шелушение штукатурного слоя размером (0,50 м * 0,50 м; 0,50 м * 0,30 м; 0,30 м * 0,30 м). В районе проема произошло отслоение пенополистирольного плинтуса. Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Перетирка поврежденного штукатурного покрытия. Замена пенополистирольного плинтуса. Окраска водоэмульсионными составами, всей поверхности потолка кухни. Замена проводки. Перечень работ: Демонтаж пенополистирольного плинтуса (2,83 м + 3,07 м + 3,07 м + 2,83 м – 0,90 м = 10,90 м) → перетирка поврежденного штукатурного покрытия, грунтовка, шпаклевка ((0,50 м * 0,50 м + 0,50 м * 0,30 м + 0,30 м * 0,30 м) + 10% края пятен = 0,54 м2) → монтаж пенополистирольного плинтуса (10,90 м) → окраска всей поверхности потолка (2,83 м * 3,07 м = 8,69 м2) |
|
Стены.
|
Виниловые обои. ПВХ оконный блок |
На поверхности обоев визуально определены желтые пятна, подтеки (см. иллюстрации) Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
В результате замены электрического кабеля, обои будут частично демонтированы, поэтому после замены электропроводки и заделки борозд, необходимо произвести замену обоев по всей поверхности стен. Перечень работ: Демонтаж обоев (25,65 м2) → монтаж новых обоев (25,65 м2) → защитный уголок ПВХ (2,45 м * 2 стороны = 4,90 м) Расчет площади обоев: S = (2,83 м + 3,07 м + 3,07 м + 2,83 м) * 2,53 м = 29,85 м2 Дверные проемы: 0,90 м * 2,53 м = 2,28 м2 Оконный блок: 1,42 м * 1,35 м = 1,92 м2 Sчистая = 29,85 м2 – 2,28 м2 – 1,92 м2 = 25,65 м2 |
|
|
Пол. |
Линолеум уложен по ДВП (подложка по деревянному полу), плинтус ПВХ |
Коробление ДВП: на ощупь и при ходьбе определима деформация ДВП, расслаивание произошло в следствии попадания воды под линолеум Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Замена подложки линолеума из ДВП. Перечень работ: Демонтаж плинтуса ПВХ с сохранением (2,83 м + 3,07 м + 3,07 м + 2,83 м – 0,90 м = 10,90 м) → демонтаж линолеума с сохранением (2,83 м * 3,07 = 8,69 м2) → демонтаж ДВП (8,69 м2) → монтаж ДВП (8,69 м2) → монтаж, ранее демонтированного линолеума (8,69 м2) → монтаж плинтуса, демонтированного ранее (10,90 м) |
|
|
Коммуникации. |
Электропроводка |
Не рабочая – смотреть Акт от 23.03.2018 года |
Замена электропроводки Перечень работ: Устройство вертикальных борозд по стенам сечением 10 см2 (1,50 м + 1,60 м = 3,10 м) → устройство вертикальных борозд по стенам сечением 10 см2 (1,00 м + 2,83 м + 3,07 м + 0,33 м = 7,23 м) → устройство борозд по перекрытию сечением 10 см2 (2,83 м / 2 = 1,42 м) → скрытая проводка ((1,50 м + 1,00 м + 2,83 м + 3,07 м + 0,33 м + 1,42 м + 0,77 м + 1,60 м) + 10% = 13,77 м) → заделка борозд раствором ((3,10 м + 7,23 м + 1,42 м) * 0,001 м2 = 0,012 м3) |
|
|
Отопительные приборы |
Дефекты отсутствуют |
- |
||
|
Коридор
|
Потолок. |
Оштукатурено, окрашено, пенополистирольный плинтус |
В районе вентиляционного блока и над проемами в санузел и ванную комнату визуально определимы желтые пятна, подтеки размером (0,86 м * 0,20 м; 0,70 м * 0,50 м; 0,70 м * 0,50 м). В районе вентиляционного блока произошло отслоение пенополистирольного плинтуса. Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Перетирка поврежденного штукатурного покрытия. Замена пенополистирольного плинтуса. Окраска водоэмульсионными составами, всей поверхности потолка коридора. Замена проводки. Перечень работ: Демонтаж пенополистирольного плинтуса (2,74 м + 1,20 м + 1,79 м + 0,32 м + 0,86 м = 6,91 м) → перетирка поврежденного штукатурного покрытия, грунтовка, шпаклевка ((0,86 м * 0,20 м + 0,70 м * 0,50 м + 0,70 м * 0,50 м) + 10% края пятен = 0,96 м2) → монтаж пенополистирольного плинтуса (6,91 м) → окраска всей поверхности потолка (2,74 м * 1,20 – 0,86 м * 0,32 м = 3,00 м2) |
|
Стены.
|
Виниловые обои. |
На поверхности обоев визуально определены желтые пятна, подтеки (см. иллюстрации) Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
В результате замены электрического кабеля, обои будут частично демонтированы, поэтому после замены электропроводки и заделки борозд, необходимо произвести замену обоев по всей поверхности стен. Перечень работ: Демонтаж обоев (10,91 м2) → монтаж новых обоев (10,91 м2) → защитный уголок ПВХ (2,45 м + 1,33 м + 1,97 м = 5,75 м) Расчет площади обоев: S = (2,74 м + 1,20 м + 1,79 м + 0,32 м + 0,86 м) * 2,53 м = 17,48 м2 Дверные проемы: (0,60 м * 2,00 м) * 2 проема + 0,80 м * 1,94 м + 1,33 м * 1,97 м = 6,57 м2 Sчистая = 17,48 м2 – 6,57 м2 = 10,91 м2 |
|
|
Пол. |
Линолеум уложен по ДВП (подложка по деревянному полу), плинтус ПВХ |
Коробление ДВП: на ощупь и при ходьбе определима деформация ДВП, расслаивание произошло в следствии попадания воды под линолеум Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Замена подложки линолеума из ДВП. Перечень работ: Демонтаж плинтуса ПВХ с сохранением (6,91 м – 1,33 м – 0,80 м – 0,60 м – 0,60 м = 3,58 м) → демонтаж линолеума с сохранением (3,00 м2) → демонтаж ДВП (3,00 м2) → монтаж ДВП (3,00 м2) → монтаж, ранее демонтированного линолеума (3,00 м2) → монтаж плинтуса, демонтированного ранее (3,58 м) |
|
|
Коммуникации. |
Электропроводка |
Не рабочая – смотреть Акт от 23.03.2018 года |
Замена электропроводки Перечень работ: Устройство вертикальных борозд по стенам сечением 10 см2 (0,90 м) → устройство вертикальных борозд по стенам сечением 10 см2 (2,24 м + 1,20 м + 1,79 м + 0,32 м + 0,86 м = 6,41 м) → скрытая проводка ((6,41 м + 1,50 м * 3 световых прибора) + 10% = 12,00 м) → заделка борозд раствором ((0,90 м + 6,41 м) * 0,001 м2 = 0,007 м3) |
|
|
Жилая комната
|
Потолок. |
Оштукатурено, окрашено, пенополистирольный плинтус |
Визуальных дефектов нет |
В результате замены электрического кабеля потребуется демонтаж пенополистирольного плинтуса с последующей заменой. После проведения ремонтных работ по замене проводки, окраска водоэмульсионными составами, всей поверхности потолка жилой комнаты. Перечень работ: Демонтаж пенополистирольного плинтуса (2,41 м + 0,89 м + 0,09 м + 0,89 м + 1,38 м + 0,90 м + 0,44 м + 3,45 м + 4,32 м + 4,36 м = 19,13 м) → монтаж пенополистирольного плинтуса (19,13 м) → окраска всей поверхности потолка (4,36 м * 4,32 м – 0,90 м * 0,44 м – 0,89 м * 0,09 м = 18,36 м2) |
|
Стены.
|
Виниловые обои. ПВХ оконный блок |
На поверхности обоев визуально определены желтые пятна, подтеки (см. иллюстрации) Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
В результате замены электрического кабеля, обои будут частично демонтированы, поэтому после замены электропроводки и заделки борозд, необходимо произвести замену обоев по всей поверхности стен. Перечень работ: Демонтаж обоев (42,83 м2) → монтаж новых обоев (42,83 м2) → защитный уголок ПВХ (2,45 м * 3 стороны = 7,35 м) Расчет площади обоев: S = (2,41 м + 0,89 м + 0,09 м + 0,89 м + 1,38 м + 0,90 м + 0,44 м + 3,45 м + 4,32 м + 4,36 м) * 2,53 м = 48,40 м2 Арка: 1,33 м * 1,97 м = 2,62 м2 Оконный блок: 1,42 м * 2,08 м = 2,95 м2 Sчистая = 48,40 м2 – 2,62 м2 – 2,95 м2 = 42,83 м2 |
|
|
Пол. |
Линолеум уложен по ДВП (подложка по деревянному полу), плинтус ПВХ |
Коробление ДВП частично в районе выключателя: на ощупь определима деформация ДВП, расслаивание произошло в следствии попадания воды под линолеум Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Частичная замена подложки линолеума из ДВП. Перечень работ: Демонтаж плинтуса ПВХ с сохранением (0,89 м + 2,41 м + 0,89 м = 4,19 м) → демонтаж ДВП (0,89 м * 1,00 м = 0,89 м2) → монтаж ДВП (0,89 м2) → монтаж плинтуса, демонтированного ранее (4,19 м) |
|
|
Коммуникации. |
Электропроводка |
Не рабочая – смотреть Акт от 23.03.2018 года |
Замена электропроводки Перечень работ: Устройство вертикальных борозд по стенам сечением 10 см2 (1,00 м + 1,50 м * 3 места под розетку = 5,50 м) → устройство вертикальных борозд по стенам сечением 10 см2 (4,00 м + 4,36 м + 3,50 м = 11,86 м) → устройство борозд по перекрытию сечением 10 см2 (4,36 м / 2 = 2,18 м) → скрытая проводка ((5,50 м + 11,86 м + 2,18 м) + 10% = 21,49 м) → заделка борозд раствором ((5,50 м + 11,86 м + 2,18 м) * 0,001 м2 = 0,02 м3) |
|
|
Отопительные приборы |
Дефекты отсутствуют |
- |
||
|
Ванная комната
|
Потолок. |
Оштукатурено, окрашено |
По большей части потолка визуально определимы желтые пятна, подтеки (≈ 80% от площади). Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Перетирка поврежденного штукатурного покрытия. Окраска водоэмульсионными составами, всей поверхности потолка. Перечень работ: Перетирка поврежденного штукатурного покрытия, грунтовка, шпаклевка (((1,71 м * 1,51 м) * 80%) + 10% края пятен = 2,27 м2) → окраска всей поверхности потолка (1,71 м * 1,51 м = 2,58 м2) |
|
Стены.
|
Керамическая плитка (высота 1,90 м). оставшаяся часть: оштукатурено, окрашено. |
Отслоение от стены одной плитки. Ориентировочно по 40% поверхности стены определимы желтые подтеки, разводы. Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Перетирка поврежденного штукатурного покрытия. Окраска водоэмульсионными составами, всей поверхности оштукатуренных стен. Наклеить керамическую плитку. Перечень работ: Наклеить плитку (0,15 м * 0,05 м = 0,008 м2) → перетирка поврежденного штукатурного покрытия, грунтовка, шпаклевка ((4,00 м2 * 40%) + 10% края пятен = 1,76 м2) → окраска всей поверхности стен (4,00 м2) Расчет площади оштукатуренной поверхности: S = (1,71 м + 1,71 м + 1,51 м + 1,51 м) * (2,53 м – 1,90 м) = 4,06 м2 Часть дверного проема: 0,10 м * 0,60 м = 0,06 м2 Sчистая = 4,06 м2 – 0,06 м2 = 4,00 м2 |
|
|
Пол. |
Керамическая плитка |
Дефекты отсутствуют |
- |
|
|
Санузел
|
Потолок. |
Оштукатурено, окрашено |
По всей поверхности потолка визуально определимы желтые пятна, подтеки. Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Перетирка поврежденного штукатурного покрытия. Окраска водоэмульсионными составами, всей поверхности потолка. Перечень работ: Перетирка поврежденного штукатурного покрытия, грунтовка, шпаклевка (1,19 м * 0,82 м = 0,98 м2) → окраска всей поверхности потолка (0,98 м2) |
|
Стены.
|
Керамическая плитка (высота 1,90 м). Оставшаяся часть: оштукатурено, окрашено. |
Ориентировочно по 40% поверхности стены определимы желтые подтеки, разводы. Классификация дефекта по ГОСТ 15467: дефектное изделие с явными и значительными дефектами. |
Перетирка поврежденного штукатурного покрытия. Окраска водоэмульсионными составами, всей поверхности оштукатуренных стен. Перечень работ: Перетирка поврежденного штукатурного покрытия, грунтовка, шпаклевка ((2,47 м2 * 40%) + 10% края пятен = 1,09 м2) → окраска всей поверхности стен (2,47 м2) Расчет площади оштукатуренной поверхности: S = (1,19 м + 1,19 м + 0,82 м + 0,82 м) * (2,53 м – 1,90 м) = 2,53 м2 Часть дверного проема: 0,10 м * 0,60 м = 0,06 м2 Sчистая = 2,53 м2 – 0,06 м2 = 2,47 м2 |
|
|
Пол. |
Керамическая плитка |
Дефекты отсутствуют |
- |
СТОИМОСТЬ РЕМОНТНО-ВОССТАНОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ
Стоимость ремонтно-восстановительных работ – расчётная денежная сумма, по которой владелец жилого помещения, имеющий полную информацию о стоимости материалов и услуг по необходимому ремонту и имеющий право выбора, согласен заплатить, а подрядчик, согласен был бы произвести ремонт.
Настоящий сметный расчёт на производство ремонтных работ в квартире, расположенной по адресу: г. Кемерово, пр. ... составлен ресурсно-индексным методом, с использованием программного комплекса «ГРАНД-Смета», версия 7.2, с использованием нормативных баз ТЕР-2001, ТЕРр-2001 и ТЕРм-2001 для Кемеровской области (в редакции 2014 года), В сметном расчете использованы сборники на строительные работы, на ремонтно-строительные работы, на монтажные работы, сборники (ценники) на материалы, сборники цен на эксплуатацию машин и механизмов в базисном уровне цен на 01.01.2001 года с последующим пересчётом по региональным индексам сметной стоимости для объектов, финансируемым за счёт внебюджетных средств на дату осмотра ... года.
Сметный расчёт выполнен с целью определения сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ для устранения последствий залива.
Специалист не учитывал износ строительного материала на дату ... года.
Статья 5, п.1 ГК РФ: Обычаем делового оборота признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.
Статья 1064 ГК РФ: Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Какой - либо норматив, обязывающий использовать при ремонте жилья материал с износом, равным износу дома либо каким-нибудь другим износом отсутствует. Значит, остаётся обычай делового оборота. Объективным доказательством такого обычая служит то, что в любом городе имеются магазины, торгующие новыми строительными материалами и невозможно найти магазин, подержанных строительных материалов, да ещё и торгующий ими, в ассортименте, разбитом по маркам и величинам износа.
Что же касается технических нормативов, то необходимость учитывать стоимость только новых материалов можно обосновать ещё и тем, что, в соответствии с законом, практически все строительные материалы, как имеющие отношение к активной, либо пассивной безопасности, подлежат обязательной сертификации.
Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ в квартире, произведена на ос-новании цен предложений, сложившихся на рынке строительных работ по Кемеровской области, по состоянию на ... года.
В смете применены повышающие коэффициенты на стесненные работы:
• 1,15 - МДС35 пр.1 т.3 п.2. «Производство ремонтных работ в существующих зданиях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ загромождающих предметов (мебель и т. п.) (с учетом АП-3230/06 пр.2 п.2)»
• 1,35 - МДС35 пр.1 т.1 п.3. «Производство строительных и других работ в существующих зданиях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ загромождающих предметов (мебель и т. п.)»
На основании дефектной ведомости и анализа имеющейся информации, была определена стоимость ремонтно-восстановительных работ в квартире, посредством составления локальной сметы, по состоянию на дату осмотра ... года .
Ответы на вопросы, поставленные перед специалистом
1. Вопрос: Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ для устранения ущерба, причиненного внутренней отделке жилого объекта (квартиры), расположенной по адресу: г. Кемерово, пр. ...?
Ответ: в итоге проведенного исследования, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаний, делаю вывод, что стоимость ремонтно-восстановительных работ в квартире, по адресу: г. Кемерово, пр. ..., с учетом НДС на материалы, составит на дату проведения осмотра ... года:
88 527 (восемьдесят восемь тысяч пятьсот двадцать семь) рублей
ПРИЛОЖЕНИЕ
